Relatiebeeïndiging met en zonder NHG.

Bij een gezamenlijke financiering is iedere geldnemer hoofdelijk aansprakelijk voor de volledige schuld. Wanneer één van de schuldenaren alleen in het huis wil blijven wonen zal de ander ontslagen moeten worden van de hoofdelijke aansprakelijkheid. Ontslag van hoofdelijke aansprakelijkheid betekent dat je daarna niet mee aansprakelijk bent voor de financiering van het (voormalige) huis.

Bij een ontslag uit de aansprakelijkheid voor de lening is het belangrijk dat de geldverstrekker toetst of de achterblijvende geldnemer de lening kan betalen. Argenta is hierin NHG volgend voor zowel NHG-Hypotheken als niet NHG (eigen normen).

Hiervoor is het noodzakelijk dat de geldverstrekker een toets op betaalbaarheid doet. De daadwerkelijk te betalen bruto maandlast van de lening moet worden bepaald op grond van de situatie NA het ontslag uit aansprakelijkheid van de vertrekkende geldnemer. 

Gezien de complexiteit van dit verzoek kan dit niet door de klant zelf aangevraagd worden. Dit verzoek moet via een adviseur ingediend worden.

Tip.

Kijk op de NHG site hoe de beheertoets werkt. Zie schematische weergave van NHG waar je rekening mee moet houden bij een relatie beëindiging en wat de vervolgstappen zijn.

Ontslag Hoofdelijkheid Aansprakelijkheid met en zonder NHG.

Indienen van verzoeken tot hoofdelijk ontslag.

Alle verzoeken tot hoofdelijk ontslag mogen uitsluitend door de aangesloten (bekende) Serviceproviders of TP met een beheer aanstelling worden ingediend. Als de TP een aanstelling heeft via een aangesloten serviceprovider zal het verzoek via deze serviceprovider moeten lopen. Dit in verband met de complexiteit die bij ontslag hoofdelijk aansprakelijkheid is, er geldt een adviesplicht bij deze mutaties. De hypotheek heeft nu 2 geldnemers, en een van de geldnemers wenst als hoofdelijk aansprakelijke te worden ontslagen uit de hypotheek. Omdat de hypotheek in beheer is, wordt deze mutatie eerst standaard op GHF-norm getoetst. Daarna op de beheercriteria van NHG, vervolgens werkelijke lasten. Dit geldt voor alle hypotheken zowel NHG als niet NHG-dossiers. Ontslag van een van de geldnemers uit hoofdelijke aansprakelijkheid voor de lening is toegestaan als:

  • De ontslagen geldnemer geen eigenaar meer is van de woning
  • De ontslagen geldnemer de woning duurzaam heeft verlaten
  • De toetsingen NHG positief is 

Bovenstaande regels gelden altijd en het maakt niet uit welke geldnemer wordt ontslagen uit de hoofdelijke aansprakelijkheid voor de lening. De regels moeten ook worden gevolgd als de vertrekkende geldnemer geen inkomen had tijdens het afsluiten van de lening.

Wanneer de vertrekkende geldnemer na het afsluiten van de lening eigenaar van de woning en schuldenaar van de lening is geworden door bijvoorbeeld te trouwen in gemeenschap van goederen of door het aangaan van een geregistreerd partnerschap (en de vertrekkende geldnemer is niet bekend in ons systeem) dan kan er zonder toetsing hoofdelijk ontslag worden verleend. Met het verzoek tot ontslag hoofdelijk wordt er opnieuw getoetst. En wordt er rekening gehouden met de volgende punten:

  • Nieuwe inkomensstukken
  • Oude productdatum blijft gelden
  • Toetsing vindt plaats op basis van de NHG Beheertoets
  • Nieuwe BKR-toetsing
  • Toetsing vindt plaats op basis van de resterende looptijd van de hypotheek
  • Looptijdverlenging van het te ‘verkrijgen’ hypotheekdeel mag alleen wanneer dit voor de haalbaarheid noodzakelijk is
     
Verzoeken die je moet voorleggen.
  • Een eventuele afkoopwaarde van een te beëindigen verpande levens- en/of spaarverzekering moet worden afgetrokken van de hoofdsom
  • Het maximale aflossingsvrije bedrag in de lening mag maximaal 50% van de oorspronkelijke marktwaarde bedragen
  • De vertrekkende geldnemer mag na ontslag uit hoofdelijke aansprakelijkheid niet voorkomen als verzekeringnemer op de verpande overlijdensrisicoverzekering
Vergoeding bij verplicht extra aflossen in combinatie met hoofdelijk ontslag.

Als er verplicht afgelost moet worden op de hypotheek om de financiering bij hoofdelijk ontslag te realiseren wordt er geen vergoeding in rekening gebracht. Dit geldt alleen als alle andere mogelijkheden zijn benut.

Hoe om te gaan met uitkopen ex-partner.

Als de overbedeling gefinancierd moeten worden voer dan de volgende stappen uit (verplicht):

  • Toetsen op reguliere acceptatiecriteria (GHF-Norm)
  • Beheertoets uitvoeren
  • NIBUD/ werkelijke lasten
  • Als voorgaande niet haalbaar is dan voorleggen
Hoe te handelen bij Hoofdelijk Ontslag samen met huwelijkse voorwaarden waarbij de partners nog bij elkaar blijven?

Hoofdelijk ontslag is zonder NHG toegestaan als de partner geen eigenaar-schuldenaar is op het onderpand en als het inkomen van de betreffende partner niet benodigd is. Blijft deze partner wonen in de woning?  Dan is er een ontruimingsverklaring benodigd in het dossier.

Overige beheeraspecten bij beoordeling van Hoofdelijk Ontslag met en zonder NHG.

Toetsinkomen.

Voor het bepalen van het toetsinkomen wordt gebruik gemaakt van de beheercriteria NHG.

BKR-toets.

De BKR-criteria bij acceptatie worden voor beheersituaties overgenomen, zolang ook een herstelde of afgeloste code 2 geen belemmering is voor woningbehoud. Volgens de Hypotheekgids moet het dossier worden voorgelegd over de hoeveelheid geregistreerde BKR-contracten. Uiteraard wordt getoetst met de werkelijke last die voortkomt uit de openstaande verplichtingen. Voor de berekening moet er rekening worden gehouden met de oorspronkelijke waarde van de woning. Op het moment van toetsen mag er geen sprake zijn van actuele betalingsachterstanden op de lening en/ of openstaande BKR-coderingen op lopende financiële verplichtingen.

Toetsrente.

Voor de beheertoets geldt dat er getoetst moet worden op de daadwerkelijke rente, wanneer de resterende looptijd tenminste 3 jaar is. Is de resterende looptijd korter dan 3 jaar? Dan moet het 3-jaars rentetarief gehanteerd worden, tenzij de daadwerkelijke rente hoger is.

Aftrek overige financiële verplichtingen.

In geval van een beheertoets mag rekening worden gehouden met de werkelijke last van de overige financiële verplichtingen. 

Erfpachtcanon.

Is bij acceptatie sprake van een gelijkblijvende canon in de eerste 5 jaar, die in de daaropvolgende 5 jaar gaat stijgen? Dan moet er getoetst worden met het gemiddelde bedrag dat betaald moet worden in de gehele 10 jaar. In een beheersituatie wordt, vanwege de bestendigheid, rekening gehouden met een periode van 3 jaar. Dit betekent dat als de erfpachtcanon binnen 3 jaar stijgt, rekening wordt gehouden met de hogere erfpachtcanon. Als de erfpachtcanon in 3 jaar niet verandert, wordt rekening gehouden met de huidige erfpachtcanon.
 

Voorwaarden ontslag hoofdelijk aansprakelijkheid.
  • Geen actuele achterstanden 
  • De ontslagen geldnemer is geen eigenaar meer van de woning 
  • De ontslagen geldnemer gaat de woning duurzaam verlaten 
  • De beheertoets NHG is positief 
  • Volgens akte van verdeling wordt de woning en financiering verdeeld
  • Maximaal 50% aflossingsvrij van de marktwaarde 
  • Looptijdverlenging van het te ‘verkrijgen’ hypotheekdeel mag alleen wanneer dit voor de haalbaarheid noodzakelijk is
  • Bij een resterende rentevaste periode van ten minste 3 jaar mag getoetst worden op werkelijke rente
  • De vertrekkende geldnemer mag na ontslag uit hoofdelijke aansprakelijkheid niet voorkomen als verzekeringnemer op de verpande overlijdensrisicoverzekering of onderpandadres 
  • Is de resterende rentevaste periode korter dan 3 jaar? Dan geldt als toetsrente het huidige 3-jaarstarief voor een vergelijkbare lening (behalve als de daadwerkelijke rente hoger is)
     
De volgende stukken vragen we op.
  • Geldig identiteitsbewijs van de toe te voegen schuldenaar
  • Concept akte van levering (als het niet gaat om een huwelijk of geregistreerd partnerschap in gemeenschap van goederen)
  • Recente inkomensgegevens
  • Volledig ingevuld formulier hoofdelijk ontslag aansprakelijkheid 
  • Notarieel concept akte van verdeling 
  • Echtscheidingsvonnis of -beschikking of overeenkomst beëindiging geregistreerd partnerschap
  • Echtscheidingsconvenant of opstelling gezamenlijk verdeling bij samenwoners 
  • Uitkomst NHG-beheertoets 
  • Financiële verplichtingen bij toetsing
     
Hoe vraag je dit verzoek aan?

Voor vragen met betrekking tot de aanvraag die niet via HDN geregeld kunnen worden mail info@argentahypotheken.nl en zet het contractnummer erbij. Voor overige vragen bel: 088-2051500.

Toevoegen schuldenaar.

Voor het toevoegen van een nieuwe relatie zal de toekomstige schuldenaar ook eigenaar en bewoner moeten zijn van het onderpand. Is het inkomen nodig van de nieuwe relatie? Dan vragen we van de nieuwe relatie alle documenten die precies hetzelfde zijn zoals bij een nieuw aan te vragen hypotheek.

Wanneer voeren wij een medeschuldenaar op?

Er is sprake van een verzoek van de geldnemer of adviseur om een nieuwe schuldenaar toe te voegen op de hypotheek. Dit kan een gevolg zijn van een hoofdelijk ontslag in combinatie met het toevoegen van een nieuwe schuldenaar. Of een los verzoek omdat de klant ondertussen is gaan samenwonen of is getrouwd.

Hoe houden we rekening met het nieuwe huwelijksvermogensrecht (na 01-01-2018)?

Het verzoek voor toevoegen schuldenaar loopt via een adviseur. Daarom vragen we de adviseur dit goed te beschrijven om de uitvoering zo makkelijk mogelijk te maken. De hypotheek mag aangepast worden zoals de adviseur dit aangeeft. Er zal rekening gehouden moeten worden met oud en nieuw recht.

Hoe te handelen bij tussentijds opvoeren van huwelijkse voorwaarden?

Argenta vraagt dit verzoek altijd te laten verlopen via een adviseur. De adviseur omschrijft de verdeling goed. Ook verwerkt de adviseur de verdeling zoals het in de voorwaarden (opgesteld door de notaris) staat omschreven.

Voorwaarden bij toevoeging schuldenaar (inkomen niet benodigd).
  • Nieuwe schuldenaar moet ook eigenaar, hoofdelijk schuldenaar en bewoner worden
  • De nieuwe schuldenaar is een natuurlijk persoon, minimaal 18 jaar oud, handelingsbekwaam en staat niet onder curatele of onder bewind
  • Er moet in het huwelijksgoederenregister (www.rechtspraak.nl) worden gecontroleerd of er huwelijkse voorwaarden of partnerschapsvoorwaarden zijn geregistreerd
  • Er wordt een BKR toets uitgevoerd en de uitkomst wordt vastgelegd in het dossier
  • Zijn klanten getrouwd in gemeenschap van goederen of op huwelijkse voorwaarden waarbij het onderpand op beide namen komt? Dan zal de nieuwe schuldenaar altijd worden toegevoegd (de akte van toevoeging hoeft niet gelegaliseerd te worden)
Voorwaarden bij Toevoeging schuldenaar (inkomen nodig eventueeel samen met Hoofdelijk Ontslag).
  • Nieuwe schuldenaar moet ook eigenaar, hoofdelijk schuldenaar en bewoner worden
  • De nieuwe schuldenaar is een natuurlijk persoon, minimaal 18 jaar oud, handelingsbekwaam en staat niet onder curatele of onder bewind
  • Op het moment van toetsen is er geen sprake van actuele betalingsachterstanden op financiële verplichtingen van de nieuwe schuldenaar
  • Er wordt een BKR-toets uitgevoerd en de uitkomst wordt vastgelegd in het dossier
  • Op het moment van toetsen voldoet de nieuwe schuldenaar aan hetgeen is gesteld in norm 1.13 “BKR-toets” van NHG. Eventuele 2-codering(en) die volgens de opgave van het BKR is/zijn hersteld of afgelost mag/mogen buiten beschouwing worden gelaten
  • Zijn klanten getrouwd in gemeenschap van goederen of op huwelijkse voorwaarden, waarbij het onderpand op beide namen komt? Dan zal de nieuwe schuldenaar altijd worden toegevoegd
  • Zijn klanten niet gehuwd in gemeenschap van goederen en zijn er actieve leningen uit de BKR-toets dan wordt er gerekend met de NHG-beheertoets (als het nieuwe inkomen niet hoog genoeg is wordt het verzoek voorgelegd aan Argenta)
  • Er wordt een toets uitgevoerd bij de Stichting Fraudebestrijding Hypotheken (SFH) (de nieuwe schuldenaar wordt niet geaccepteerd als deze is opgenomen in het SFH-systeem)
De stukken die we opvragen.
  • Geldig identiteitsbewijs van de toe te voegen schuldenaar
  • Concept akte van levering (indien er géén sprake is van een huwelijk of geregistreerd partnerschap in gemeenschap van goederen)
  • Uittreksel van de Burgerlijk Stand (huwelijksakte of akte van partnerschapsregistratie) of een overzicht van www.mijn.overheid.nl, Basisregistratie Personen, tabblad Familie (in het overzicht moeten de naam van de geldnemer en de schuldenaar, de huwelijksdatum of datum aangaan geregistreerd partnerschap zichtbaar zijn)
  • Kopie van huwelijkse voorwaarden of partnerschapsvoorwaarden (als dat van toepassing is)