wat zijn verborgen gebreken?

Verborgen gebreken zijn problemen met jouw huis die je voor de koop niet kon zien. We leggen je uit wat jouw rechten en plichten zijn.
Image
huis 5

wat zijn verborgen gebreken?

Verborgen gebreken zijn het laatste dat je wilt ontdekken in jouw nieuwe huis. Toch gebeurt het. Hoe goed je zelf ook gekeken hebt. Verborgen gebreken zijn helaas niet zichtbaar aan de buitenkant. Gelukkig kun je er iets aan doen. Wat en hoe? Dat lees je in ons stappenplan verborgen gebreken dat je hieronder vindt. We leggen je ook uit wat je rechten en plichten bij verborgen gebreken zijn.

Je krijgt de sleutel van je huis en dan ontdek je een gebrek. Dat is pas officieel een verborgen gebrek als het iets is dat je niet eerder had kunnen opmerken. Bijvoorbeeld een lekkage. Dat is meestal een zichtbaar gebrek. Maar heeft de verkoper geprobeerd om dat onzichtbaar te maken (door een muur te schilderen) dan is het een verborgen gebrek.

stappenplan verborgen gebreken.

Heb je in jouw nieuwe huis een verborgen gebrek ontdekt? In ons stappenplan verborgen gebreken leggen we uit hoe je dat oplost.
  1. meld binnen 2 maanden.
  2. geef verkoper de tijd.
  3. stel verkoper in gebreke.
  4. procedeer bij geen reactie.
meld binnen 2 maanden.

Laat de verkoper binnen 2 maanden weten wat het gebrek is en vraag hem of haar om het gebrek op te lossen. Zorg dat je dit vastlegt op papier.

Heb je met elkaar gebeld? Stuur dan een e-mail waarin je vastlegt wat je aan de telefoon hebt besproken en vraag om een bevestiging van de verkoper. Jouw verzekering kan misschien ook helpen. Meld het gebrek daar ook.

geef verkoper de tijd.

Sommige gebreken zijn niet direct op te lossen. Misschien heb je een aannemer nodig. Geef de verkoper de tijd om een oplossing voor het gebrek te vinden. Probeer het samen eens te worden over die oplossing. 

Vraagt de verkoper een handtekening voor welke afspraak dan ook? Leg de afspraken goed vast en vraag eventueel een jurist om mee te kijken.

stel verkoper in gebreke.

Lukt het niet om samen een oplossing te vinden of weigert de verkoper om mee te werken? Stel dan de verkoper in gebreke. Dat betekent dat je in een aangetekende brief aan de verkoper laat weten dat je een schadevergoeding eist.

Heb je een rechtsbijstandverzekering? Schakel die dan in. Ondertussen heb jij de plicht om ervoor te zorgen dat de schade niet erger wordt. De kosten voor een (nood)reparatie verhaal je dan ook op de verkoper.

procedeer bij geen reactie.

Bij ingebrekestelling laat je de verkoper weten dat je juridische stappen neemt als er geen reactie komt. Je start dan een procedure.

Doe dit alleen bij hele dure herstelkosten en als je een rechtsbijstandsverzekering hebt. De kosten voor een procedure kunnen namelijk hoog oplopen. 

voorbeelden verborgen gebreken.

  • lekkage
  • onzichtbare scheuren in muren en vloeren
  • rotte dakconstructie
  • asbest
  • boktor of houtworm
  • vervuilde grond
  • funderingsproblemen

onderzoeksplicht en meldingsplicht verborgen gebreken.

Niet alleen de verkoper van het huis is verplicht om alle gebreken te vermelden. Jij bent als koper ook verplicht om het huis grondig te inspecteren op gebreken voordat je het koopt.

onderzoeksplicht van de koper.

Doe voordat je een huis koopt een grondige bouwkundige inspectie. Dat kun je zelf doen of laten doen. Zo kom je niet voor verrassingen te staan en het versterkt je onderhandelingspositie bij een bod. Maar het is ook belangrijk als er na de koop toch een gebrek is dat je niet gezien hebt. Je kunt dan aantonen dat jij er alles aan gedaan hebt om het huis te onderzoeken.

meldingsplicht van de verkoper.

De verkoper moet jou voor het zetten van de handtekening informeren over de gebreken die bij hem of haar bekend zijn.

voorbeeld.

Garandeert de verkoper dat er geen houtworm aanwezig is, dan mag je aannemen dat dat zo is. Laat dit ook vastleggen in bijvoorbeeld het koopcontract. Blijkt achteraf dat er wel houtworm is dan kun je de verkoper aansprakelijk stellen.

clausules verborgen gebreken.

In het koopcontract kun je gebreken laten vastleggen. Soms staan er ook clausules in het koopcontract die garanderen dat je de verkoper niet aansprakelijk kan stellen voor eventuele verborgen gebreken. We leggen de 2 clausules uit die het meeste voorkomen.

ouderdomsclausule.

De ouderdomsclausule geeft aan dat het huis dat je koopt zó oud is dat het als gevolg daarvan gebreken kan hebben. Kom je na de koop gebreken tegen die te maken hebben met het bouwjaar van je huis? Dan zijn die kosten voor jouw rekening. Door het koopcontract met deze clausule te tekenen, ga je akkoord met het risico op gebreken. Laat daarom bij een oud huis altijd een bouwkundige keuring doen.

niet-zelfbewoningsclausule.

Wanneer de bank, een woningstichting of erfgenamen een huis verkopen dan staat er in het koopcontract meestal een niet-zelfbewoningsclausule. De verkoper heeft niet zelf in het huis gewoond en kan daardoor niet op de hoogte zijn van gebreken die je vaak pas ontdekt als je erin woont. Ook dan is een bouwkundig onderzoek erg belangrijk.

bouwkundige keuring.

Een bouwkundige keuring verkleint de kans op verborgen gebreken. En met het rapport van de keuring kun je altijd bewijzen dat je de bouwkundige toestand van het huis grondig hebt onderzocht voordat je het kocht. Je voldoet hiermee aan je onderzoeksplicht.

Toch kan een bouwkundige keuring niet voorkomen dat er verborgen gebreken zijn. Er worden geen gaten gemaakt in muren of plafonds. Een ervaren keurder kan wel een goed beeld vormen van de staat van het huis. Hij kijkt sowieso naar:

  • de constructie van het huis
  • de technische toestand van alle onderdelen van het huis, zoals kozijnen en vloeren
  • sporen van boktor en houtworm
  • de aanwezigheid van asbest